国地税合并交替期平稳过渡建筑业房地产企业税务风险管控

   上午：09：00--12：00

   下午：14：00--17：00

【课程地点】 

    兰州八一宾馆迎宾楼

    五楼会展中心

【兰州市城关区定西路103号】

【授课老师】

肖宏伟，注册税务师、税务稽查资深专家、国家税务总局所得税专业人才库成员、国家税务总局督察内审师资、北京财税研究院研究员、上海国家会计学院兼职教授、武汉大学财税法研究中心兼职教授、税务干部业务培训兼职教师。

专业资历： 税务征管稽查二十余年,历任税收专管员,稽查员,稽查科长,税务所所长,综合征管科长,所得税处副处长。曾多次获得辽宁省地税系统“十佳征管标兵”、“稽查能手”,“税收征管技术状元”等称号。

专业优势： 擅长用税收策略解决特有的企业管理问题,在二十年的税收稽查、税政管理实践中,特别是对企业税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。 肖宏伟老师擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在二十年的税收稽查、税政业务实践中，对税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。被学员誉为“税界奇才，实战大师”。十年以来应邀在全国各省市做一千多场税收实操专场讲座。授课以实务见长，案例精深且新颖独到，操作性强，将最新法规与实务紧密结合，且从企业战略出发，是我国税收实战派讲师的代表。

【课程背景】

      2018年国地税合并、增值税降率三变二、个人所得税起征税务点提高、重组改制契税土地增值税新政、八大减税优惠政策出台、小规模纳税人标准提高……税制改革风起云涌，金税三期全面预警，风险推送精准排查，税务监管力度空前。国地税合并后各地区之间发票信息和数据共享互通，税务机关利用更强大的大数据及云计算功能可以轻而易举地核查企业的敏感信息，查出风险点有针对性地评估与稽查，国地税合并后房地产企业风险逐渐聚积。

       面对国地税合并的新环境新形势新风险新变化，房地产企业的税收风险管控点在哪里？怎样规避大数据的抓取？怎样在自查中发现问题?怎样解决问题并巧妙化解涉税风险，进行纳税自查与相关的业务规划？这些我们房地产企业高管、财务主管必须努力面对！

【课程对象】

房企中高层管理者、财务总监、税务总监、财务经理、 税务经理等各级别财税从业人员及相关人员

《国地税合并交替期平稳过渡——房地产企业税务风险管控》课程

主要帮您解决以下问题：

一、房地产企业税务预警评估稽查典型案件及企业正确应对方法

二、国地税合并下房地产企业自查及内控注意事项。

三、2018年房地产企业税务评估稽查形势及重点方向，如何应对？

四、国地税合并后房地产企业日常业务处理税务风险防控关键点。

五、如何对涉税关键问题进行有效处理和正确评价？面对争议，如何博弈？

六、房地产企业面对税改新政策、新环境，企业如何有效化解涉税风险？

【课程大纲】

第一部分：2018年重要税制改革对房地产企业影响及应对

一、国地税合并对房地产企业影响及全面准备与应对

二、税制改革后税务局征收社保影响与缴费工资基数调整应对

三、增值税税率三变二，税率降1点，发票、申报、纳税义务发生时间的检查与质疑应对---房地产企业5月1日以后什么情况下可以开具和接收11%发票？

四、房地产企业怎样充分利用小微企业优惠政策？

五、企业怎样合理利用2018年起新购进设备、器具500万一次性扣除政策？

六、个人所得税起征点提高多少？个税筹划点有哪些？

七、财税【2018】57号与【2018】17号，对比分析；以及重组改制契税、土地增值税优惠延续，怎样应用？

八、国税总局财务报表数据转换参考标准及完善网上办税系统税总发〔2018〕32号对企业影响与应对。

第二部分：国地税合并形势下的房地产企业典型税务稽查案例与风险防控建议

一、2018年房地产企业税务稽查的重点方向与典型案例大汇总

二、国地税合并后涉及房地产行业重要税收政策文件应用与风险防控要点：

1、营改增后土地增值税若干征管规定的2016年70公告对房地产重大影响与应对

2、财税【2016】140号文件引发房地产开发增值税政策调整后的的合理筹划

3、开发企业合理利用国家税务总局建筑业征管问题的2017年11公告降低税负？

4、房地产甲供材料重大影响的财税【2017】58号实战应用

5、房地产开发企业怎样应对建筑业二次营改增重要文件--税总发【2017】99号

三、国地税合并过渡期甲方企业与施工方博弈要点

四、后营改增时代房地产企业合同签订要点

五、房地产企业新老项目怎样合理分摊费用的增值税进项税

六、地方政府强制办分子公司，地方政府强制要求代扣建安税的应对方法

七、怎样应对税务机关三流不一致的指控？三方抵账付款协议在税务上有效吗？

八、无偿借款与关联方占用资金调整补税的税务认定与应对

九、个人代开发票了支付方风险防范及怎样合理取得劳务费发票？

第三部分：国地税合并后房地产项目公司设立与建设期间税务风险防控与平稳过渡

一、房地产公司成立、拿地阶段、建设阶段、租售阶段、公司注销五个流程主要税务风险。

二、实例分析“限地价、控房价、竞配建”的税务处理

三、招拍挂取得土地对增值税、所得税、土地增值税、契税、土地使用税五大税需关注哪些税收节点？

四、房企取得土地向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用增值税抵扣应取得哪些票据？需要哪些证明材料？“拆一还一”如何处理?还建房，回迁安置房视同销售征增值税？价格怎样确定？

五、土地出让金返还税务筹划与风险防控。

六、政府要求在红线外建设的道路、公园等支出怎样进行税务风险管控？

七、甲供材应注意哪些税收风险？资金流与发票流不一致怎样处理？甲供材合同如何签订税务风险最低？

八、房企支付施工企业的价外费用、提前竣工奖、延期赔偿、备料款等税务筹划与风险防控。

九、从各种渠道融资而支付的利息支出处理—房地产与建筑企业配合利息抵扣方法应用。

十、售楼处，样板房税务处理

十一、实例解析以房抵工程款、以房抵材料款、取得工程违约金等税务处理

第四部分：国地税合并后商品房预售、销售阶段怎样进行税务风险防控与平稳过渡

一、代收代付(代收的契税、维修基金、办证费用、水电、燃气、太阳能等)的增值税、所得税、土地增值税及票据如何处理？

二、开发配套设施（会所、物业用房、配建廉租房、学校、医院、水电气等设施）是否视同销售?配套设施移交给政府、全体业主，怎样提供证明材料? 各税种如何处理？

三、实例分析房企采取有条件优惠价格等形式销售返租商铺涉及诸税种风险剖析。

四、没有产权的储藏室、车位、车库销售增值税、所得税、土地增值税怎样处理？成本怎样摊销？

五、买一赠一业务（买房送装修、送家电、以老带新、摸奖送礼、赠送业主福利、送物业费等）的合同签订、会计核算及企业所得税、增值税和土地增值税和个人所得税如何处理?

六、房地产企业支付的各种违约金、赔偿金，各税种如何处理？

七、商铺采用免租期、免费车位及为购房者提供的其他各项优惠，增值税、企业所得税、土地增值税和个人所得税如何处理？

八、物业管理公司税务处理难题与收取水电费如何缴增值税？

九、销售精装房税务如何处理？

十、项目完工后，如何计提工程施工成本、公共配套设施成本、报批报建费用、物业完善费用和土地开发成本？

十一、开发项目成本核算对象确定原则、共同成本间接成本四种分摊方法（占地面积法、建筑面积法、预算造价法和直接成本法）的差别与选择。成本分摊方法的合理利用--如何利用实际成本法和层高系数法增加非住宅成本？

十二、怎样利用开发间接费与期间费用的交叉地带合理筹划？

十三、企业并购重组、企业合并分立纳税筹划与风险防控方法。

第五部分：国地税合并过渡期房地产企业投融资业务中的税收风险及自查补救

一、关联方无偿占用资金视同销售的增值税风险及自查补救

二、向非金融企业与类金融企业借款的所得税、土地增值税、增值税要求

三、统借统还税前扣除应注意的事项

四、利息资本化与费用化的区分不清产生的税务风险

五、关联方之间融资产生的利息支出如何税前扣除

六、向个人融资产生的利息税前扣除要求及注意事项

第六部分：房地产企业地方税税务筹划与风险防控

一、房产税常见疑难问题及预警评估稽查与风险防控

二、土地使用税常见疑难问题及预警评估稽查与风险防控

三、印花税疑难问题及预警评估稽查与风险防控

四、契税常见疑难问题及预警评估稽查与风险防控

五、个人所得税疑难问题及预警评估稽查与风险防控

第六部分：房地产企业地方税税务筹划与风险防控

一、房产税常见疑难问题及预警评估稽查与风险防控

二、土地使用税常见疑难问题及预警评估稽查与风险防控

三、印花税疑难问题及预警评估稽查与风险防控

四、契税常见疑难问题及预警评估稽查与风险防控

五、个人所得税疑难问题及预警评估稽查与风险防

控

第七部分：房地产企业土地增值税筹划要点与清算实务

一、土地增值税清算三主体分工--土地增值税清算资料的收集和准备

二、全面营改增后土地增值税的八大筹划方法与税务风险精解

三、国家税务总局及各地土地增值税最新口径

四、 怎样把握清算时间？如何理解把握“已竣工验收”的房地产开发项目？

五、预征土地增值税疑难问题处理

六、全面营改增后土地增值税收入确认要求与财务税务协同管理

 1、商住一体清算问题

 2、以房产对外投资缴纳土地增值税问题

 3、售后返租收入的确认问题

 4、订金、定金、诚意金、违约金问题

 5、房地产不同促销手段的纳税争议化解

 6、清算完毕后剩余房产销售问题

 7、回迁安置房与拆迁补偿的处理

 8、企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理

七、房地产企业土增税清算单位和成本分摊方法问题

八、土地增值税清算中开发间接费审核要点

九、土地增值税清算时合法有效凭证确认问题

十、甲方供材料，土地增值税清算怎样处理可以按成本加计扣除？

十一、房地产企业注销的税收政策处理分析

十二、土地增值税清算报告实操演练

案例：土地增值税清算鉴证表审核要点

温馨提示

           【收费标准】

1980元/人两天；凡报名参加本次课程学员或企业：

一次性报名3人免费送1人；

报名5人免费送2人；

报名10人免费送4人；

报名15人免费送6人；

报名20人免费送8人。

       费用包含（培训费、资料费、午餐费、现场咨询费等等)

       会员收费标准请参考《管理咨询会员服务说明》

       注：会员单位请直接持会员卡参会!

       管理咨询联系电话：

       邸老师：18089318058；

       王老师：18952079336

                    0931-8816850